【独家】从“闭眼打新”到理性回归 REITs市场降温

证券时报记者 裴利瑞

上市旋即破发、打新热度骤降、解禁潮来袭……近期，一度炙手可热的公募REITs市场正在面临重重压力。

(资料图片)

证券时报记者观察到，伴随着二级市场的整体回调，公募REITs一级市场的打新收益也明显下滑，甚至出现了破发现象，同时，年底即将到来的集中解禁潮或将进一步考验市场承压能力，投资者认购热情已从狂热转向审慎。

展望后市，公募REITs的市场风向已由投机套利向价值配置理性回归，推动投资者更加关注底层资产质量与估值合理性，也有机构建议关注解禁前后因资金行为导致的二级市场超跌机会和大宗市场的配置机会。

从打新稳赚到上市破发

公募REITs“闭眼打新”的时代似乎正在远去。

近期，公募REITs二级市场的疲软表现，给一级市场的打新热潮泼上了一盆冷水。一个突出的案例是，11月6日上市交易的某软件园REIT，在上市次日便跌破发行价，即使在上市一周后有所反弹，但截至11月14日，该软件园REIT报收3.62元/份，仍低于3.66元/份的发行价。

这是今年首只上市后破发的公募REITs，不过，2025年下半年以来，多只新上市的公募REITs产品均表现平平。

例如，在10月31日上市的某商业资产REIT，上市首日的涨幅仅为3.29%，上市以来的累计涨幅也仅有4.36%；在9月29日上市的某商业资产REIT，上市首日的涨幅仅为12.63%，上市一个多月后的累计涨幅也仅有16.47%；在8月1日上市的某清洁能源REIT，上市首日的涨幅为27.47%，但上市三个多月后的累计涨幅却回落到了21.27%。

这与往日常常在上市首日触及30%涨停板的公募REITs市场形成鲜明对比，有市场分析人士指出，次新REITs产品上市后表现低迷，或与二级市场的整体走势密切相关。

2025年下半年以来，股票市场相对强劲，偏债性的REITs市场则整体震荡下行，中证REITs全收益指数已经从高点下跌了超6%，同期近20只REITs下跌幅度超10%。二级市场情绪的低迷，直接影响了新上市产品的表现，也让投资者对打新的收益预期回归理性。

首发认购热情降温

随着打新退潮和行情震荡，投资者对公募REITs的首发认购热情也有所降温。

11月，某仓储物流REIT发布认购申请确认比例结果，其中网下投资者有效认购申请确认比例为0.68%，公众投资者有效认购申请实际确认比例为5.83%，有效认购倍数分别为147倍和17倍。

这也与以往动辄几百倍的认购倍数大相径庭。例如，今年6月发行的中银中外运仓储物流REIT，其网下投资者与公众投资者的有效认购倍数分别高达239倍和919倍；更早一些，今年2月发行的汇添富九州通(600998)医药仓储物流REIT，公众投资者有效认购倍数曾达到创纪录的1192倍。

这意味着当前市场整体的认购热度已有降温迹象，随着打新收益的边际下滑，投资者在参与认购时变得更加谨慎，不再是“逢新必打”，而是更加关注底层资产的质量和发行定价的合理性。

中信证券在研报中指出，今年以来，参与公募REITs一级市场打新成为胜率较高的主流策略，但伴随着公募REITs一级市场询价上限的打开以及二级市场的持续回调，该策略的收益开始出现回落。展望2026年，预计打新将趋于理性，一级市场投资重配置的逻辑或重回主导。

11月份REITs迎来解禁潮

除了破发和打新收益下降的直接冲击，即将到来的解禁潮也正在考验REITs市场的流动性。

近期，多只公募REITs发布解禁公告，比如，11月14日，招商高速公路REIT发布基金份额解除限售的公告，该基金部分战略配售份额自基金上市之日（2024年11月21日）起锁定12个月，将于2025年11月21日解除限售，本次解除限售份额为2.79亿份，占基金全部份额的55.78%。

11月10日，华泰江苏交控REIT也发布解禁公告，基金部分战略配售份额将于2025年11月17日解除限售，本次场内解除限售份额及场外解除锁定份额共计2.2亿份，其中场内解除限售份额约2.17亿份，场外解除锁定份额约0.03亿份，合计占基金全部份额的55%。

证券时报记者统计，2025年四季度以来，全市场有13只REITs将迎来战略配售份额的解禁，其中仅11月便有5只REITs解禁。

中信证券在近日发布的研报中称，2025年11月—12月，REITs将迎来一轮战配份额集中解禁，2026年的解禁潮则发生在一、三季度。REITs相关标的在其限售份额解禁时点前后或多或少都将面临一定的卖压，解禁事件的冲击同样也受到当期市场整体赚钱效应、投资者情绪等因素影响。在一级市场配售比例偏低、二级市场行情波动加剧的环境下，建议重视上市标的限售份额解禁时点带来的配置窗口期，其中解禁时点到来前建议相对谨慎，解禁后则建议根据市场情况择机配置。

有公募REITs相关研究人士向证券时报记者解释，这主要是由于2024年是REITs发行大年，全年累计发行REITs产品合计29只，其中仅2024年四季度便发行了9只，发行份额83亿元，占比将近一半。REITs产品的战略配售份额一般有为期一年的限售期，再加上2022年成立的REITs也将面临原始权益人三年限售的到期，这意味着今年四季度将迎来REITs的大面积解禁。

据华源证券固收首席分析师廖志明统计，2024年初以来上市的REITs项目，公众投资者认购份额占比较低，均不超过基金份额发售量的10%，战略投资者的配售比例持续较高，均在67%以上，部分板块如交通运输及消费占比更是高于75%，四季度解禁份额为38.3亿份，其中交通基础设施类REITs在11月单月解禁高达8.72亿份，战略投资占比较高的资产后续或面临一定程度抛压。

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